El equipo de la Major League Soccer del sur de la Florida ha planeado una gran jugada inmobiliaria que transformaría radicalmente un campo de golf en el centro de Miami-Dade en un complejo deportivo comercial y profesional de 73 acres, y su meta está a la vista. En un juego de mil millones de dólares, varios jugadores ya están preparados en el campo. Hay un futbolista famoso y un multimillonario local con planes para traer el fútbol profesional a Miami junto con más tiendas, restaurantes y habitaciones de hotel, un alcalde que lo apoya con aspiraciones nacionales y una Comisión municipal llena de votos decisivos con poder para sacar más provecho del acuerdo sin licitación, o hundirlo por completo cuando se someta a votación el mes próximo. La fecha prevista para el 23 de febrero en Dinner Key es lo más cerca que han estado el futbolista retirado David Beckham y sus socios locales, los ejecutivos de MasTec Jorge y José Mas, de construir un estadio en Miami para su franquicia, el Inter Miami FC . Quieren cerrar el único campo de golf municipal para construir lo que llaman Miami Freedom Park, con el estadio junto a un hotel, campos de juego, un parque y un centro comercial más grande que el Brickell City Centre.
Se perfila como un momento crucial para el Inter Miami, por no hablar de los deportes profesionales y el sector inmobiliario comercial del sur de la Florida. Pero antes que algo pueda avanzar, los hermanos Mas y Beckham —con la ayuda del alcalde Francis Suárez— deben obtener la aprobación de la Comisión de Miami y despejar cualquier duda persistente sobre cuestiones como el suelo contaminado, el tráfico y la rentabilidad de la inversión para los contribuyentes de Miami. Para complicar las cosas, necesitan que cuatro de los cinco comisionados den su visto bueno, y uno ya prometió votar en contra.
“Esto está lejos de ser un acuerdo terminado”, dijo el comisionado Alex Díaz de la Portilla, cuyo distrito incluye el lugar potencial del estadio. ‘VA A SER UNA MÁQUINA DE HACER DINERO’ Los detalles que podrían concretar o romper los sueños de Beckham en Miami están contenidos en un acuerdo de alquiler de 99 años, un complejo paquete que abarca cuatro documentos separados y más de 500 páginas. Los funcionarios de la ciudad y del equipo han estado negociando desde 2019, después que los electores autorizaron a los administradores a omitir una licitación pública para alquilar el campo de golf de la ciudad y negociar un acuerdo con el equipo. Los contribuyentes han gastado al menos $3.29 millones en abogados externos. Directivos del equipo —que ha jugado sus dos primeras temporadas en el DRV PNK Stadium del Inter Miami en Fort Lauderdale— consideran que el proyecto es un paso crucial para la construcción de una infraestructura de fútbol profesional y una vía de acceso a los jugadores en el sur de la Florida.
“Miami Freedom Park, anclado por su estadio de fútbol de clase mundial y la villa, proporcionará la aspiración a la juventud de nuestra comunidad y la próxima generación de estrellas del fútbol para jugar en el equipo de su ciudad en uno de los mejores estadios específicos de fútbol en el país”, dijo en un comunicado Richard Pérez, abogado del bufete Holland & Knight, que representa a los propietarios del Inter Miami. Los complicados documentos legales prevén una urbanización con financiación privada, en la que los propietarios financiarían la limpieza del contaminado campo de golf de Melreese y la construcción de todo el Miami Freedom Park, incluidas las obras de servicios públicos subterráneos y la creación de un parque pasivo con un sendero para caminar. El grupo de fútbol ha promovido los beneficios financieros de la propuesta para la ciudad: millones en nuevos impuestos sobre la propiedad, pagos de alquiler a la ciudad y $25 millones en contribuciones en efectivo para mejorar un parque propuesto de 58 acres en el lugar y avanzar en el proyecto no relacionado de Baywalk-Riverwalkd de la ciudad. Uno de los aspectos del acuerdo que probablemente será objeto de escrutinio: A pesar de que los residentes de Miami están sintiendo la presión de los valores inmobiliarios y los precios de los alquileres que se han disparado, el alquiler mínimo en el acuerdo sigue siendo de $3.57 millones, el mismo que cuando el proyecto se presentó por primera vez en 2018. “Va a ser una máquina de hacer dinero”, dijo Robert Orban, de la firma internacional de asesoría inmobiliaria Cresa. “Odiaría ver que la ciudad reciba un trato injusto. Probablemente lo consideren un tope absoluto, que no es mucho. Es un trato muy favorable para el urbanizador”.
Orban estimó aproximadamente el valor de los terrenos de Melreese entre $200 millones y $250 millones en un mercado que se ha mantenido al alza, lo que significa que el tope de alquiler propuesto sería poco más del 1% del valor estimado por Orban, cifra que dijo era “muy baja”. La propuesta prevé que el equipo pague un alquiler inferior durante la construcción, pero una vez que la parte comercial esté en funcionamiento, la ciudad recibiría el mayor del alquiler mínimo o el 5% de todos los ingresos brutos. Michael Fay, director administrativo de la oficina inmobiliaria de Avison Young en Miami, dijo que la estipulación de reparto de ingresos es positiva. Sin embargo, agregó que hay que tener en cuenta el aumento de los valores actuales. “Hoy en día, los valores han cambiado drásticamente. Todo ha subido de valor: los bienes raíces, el índice de precios al consumidor, la inflación, muchas cosas”, dijo Fay, quien apoya el proyecto en general. “Eso es algo que hay que retomar o mirar con otros ojos”. Los precios de los inmuebles en Miami-Dade siguen siendo altos. Se espera que al menos otro terreno grande en Miami-Dade, de unos 115.7 acres cerca del Casino Calder, se venda por $291 millones, según el South Florida Business Journal. A primera vista, después de leer los detalles del acuerdo reportados por el Herald, Díaz de la Portilla dijo que no cree que las finanzas del contrato de alquiler sean lo suficientemente buenas para la ciudad y en particular para su distrito.
“Quiero dinero para nuestros parques, los parques de Allapattah”, dijo al Herald.
Con cuatro votos necesarios, y un no rotundo del comisionado Manolo Reyes, Díaz de la Portilla y los otros tres comisionados de la ciudad —Joe Carollo, Christine King y Ken Russell— tienen mayor influencia en las negociaciones. Suárez, actual presidente de la Conferencia de Alcaldes de Estados Unidos, es un defensor del acuerdo pero no tiene voto. Díaz de la Portilla sugirió que podrían ser necesarios nuevos avalúos para evaluar un alquiler de mercado justo. Dijo que no está seguro una estipulación que garantiza a la ciudad el 5% de los ingresos de la venta de los derechos de denominación del estadio que superen los $8 millones.
“Quiero el fútbol en Miami”, dijo. Pero, “tiene que ser un buen negocio para Miami”.
Los hermanos Mas, hijos del fallecido líder del exilio cubano Jorge Mas Canosa, han defendido el tope de alquiler desde 2018, señalando que el terreno está contaminado y carece de la zonificación adecuada para un desarrollo comercial. Su compañía, MasTec, estuvo entre los mayores contribuyentes en las elecciones de Miami el año pasado, entregando $97,000 a la campaña de Carollo y $10,000 a un comité político que apoya a King. En octubre, un comité vinculado con Díaz de la Portilla, que no se presentaba a la reelección, recibió $50,000 de MasTec. Un comité político de Suárez recibió $25,000 de la empresa en 2017.
Pérez, el abogado dle Inter Miami, citó dos avalúos revisados por expertos que determinaron que el alquiler justo de mercado sería de $2.28 millones. Dijo que teniendo en cuenta el compromiso del equipo de poner $36 millones para la remediación ambiental y $65 millones para mejoras de infraestructura, la ciudad no está dando al equipo un respiro respecto al alquiler. “Durante el plazo del contrato de alquiler, el Miami Freedom Park pagará a la ciudad de Miami más de $4,200 millones en concepto de alquiler anual total”, dijo Pérez. “Esta cifra no incluye los importantes ingresos fiscales generados por la ciudad como resultado de la urbanización propuesta”.
La propuesta incluye 400,000 pies cuadrados de espacio de oficinas, lo que plantea dudas sobre la demanda en un mundo corporativo con más políticas de trabajo desde casa. Orban, que representa principalmente a los inquilinos en contratos de alquiler comercial, dijo que Coral Gables y Doral están “nadando en espacio, y las vacantes están en máximos históricos en ambos mercados”. Por lo tanto, el entusiasmo por la apertura de un “centro tecnológico” que sea comercializado para Miami Freedom Park podría no coincidir con el tipo correcto de la demanda. “Hay entusiasmo por los nuevos inquilinos en el mercado, como Microsoft”, dijo. “Eso está afectando realmente al downtown, a West Palm Beach y a Brickell, con atractivas vistas al mar. Por lo demás, la oferta supera a la demanda en general”. Por otra parte, algunos dicen que el crecimiento del sector tecnológico de Miami podría encajar con la urbanización. La analista inmobiliaria Ana Bozovic afirma que es importante tener en cuenta el aumento del flujo de personas y capital hacia el sur de la Florida. “Si creemos en la tesis de que el sur de la Florida seguirá sumando población, es lógico que la demanda de oficinas no haga más que aumentar”, dijo.
¿CÓMO LIDIAR CON LOS TERRENOS CONTAMINADOS?
Otro obstáculo que podría interponerse en el camino de Inter Miami está debajo de la superficie de las onduladas calles y el césped del campo de golf de Melreese, que se construyeron sobre un vertedero de cenizas de una antigua incineradora municipal. La ciudad se enfrentó a lo peor de la contaminación en 2005, cuando se encontraron cenizas enterradas con niveles peligrosos de arsénico, plomo y otros contaminantes directamente al sur del campo de golf, en el Grapeland Heights Park. Para construir el parque acuático se necesitó una limpieza de $10 millones, incluido el transporte de 80,000 toneladas de tierra, y en Melreese habrá que gastar millones para tratar los contaminantes relacionados con la basura incinerada y otros productos químicos acumulados a lo largo del tiempo. “Todos los campos de golf conocidos por la humanidad usan productos químicos para convertirlos en hermosos campos de golf”, dijo el abogado Howard Nelson, jefe de la práctica medioambiental del despacho de abogados Bilzin Sumberg.
El Inter Miami se propone saca la tierra en 131 acres al norte del Grapeland Heights Park. Mas ha estimado que la limpieza costará unos $36 millones. Nelson, que revisó la sección de saneamiento ambiental de los documentos de alquiler propuestos a petición del Herald, calificó la cifra de un cálculo razonable.
“No hay nada que no se pueda hacer en lo que proponen”, dijo Nelson, que no está afiliado al proyecto. Nelson dijo que el plan permite a los promotores sacar la tierra contaminada y cubrirlo con concreto o con medio metro de relleno limpio. Puede que no sea necesario retirar camiones de tierra contaminada, un proceso costoso que puede elevar fácilmente el precio. Siempre puede haber sorpresas una vez que los equipos empiecen a excavar, dijo Nelson, pero el cálculo del Inter Miami es conservador y no es probable que aumente demasiado. Los plazos previstos por los urbanizadores podrían ser un poco ambiciosos, dijo Nelson. Los dueños del Inter Miami espera recibir la aprobación del Departamento de Gestión Medioambiental y de Recursos (DERM) del condado para el saneamiento en unos 12 meses. Eso sería rápido, dados los estrictos requisitos del condado. La costosa limpieza necesaria para construir el Miami Freedom Park ha sido una de las principales preocupaciones de los detractores del proyecto. Pero Nelson dijo que al leer la propuesta no vio formas de que Inter Miami dejara a la ciudad con una gran factura por la limpieza. “No vi nada sobre la posibilidad de trasladar los costos en las disposiciones medioambientales”, dijo. “Creo que es totalmente apropiado que el urbanizador asuma el costo. Aunque la ciudad se beneficiará de varias maneras de la reconversión, los verdaderos beneficiarios serán los urbanizadores”.
PREOCUPACIONES DEL VECINDARIO Aunque Melreese está situado frente al Aeropuerto Internacional de Miami y directamente al norte de la autopista Dolphin Expressway, también está inmediatamente al oeste de un barrio residencial, y a Gladys Fuentes simplemente le preocupa la paz y la tranquilidad. Esta mujer de 76 años vive a una milla y media de Melreese, y dice que espera que al final siga siendo un campo de golf. Dice que el acuerdo es una apropiación de tierras que convertirá un parque de la ciudad en una empresa privada y creará embotellamientos de tráfico. “Vamos a tener más dolores de cabeza, más congestionamiento”, dijo al Herald. Los documentos del contrato de alquiler incluyen un plan preliminar de gestión del transporte los días de juego que incluye el cierre de NW37 Avenue, una arteria principal junto a Melreese, entre las calles 14 y 19. Según el plan, hasta siete intersecciones cercanas tendrían que ser controladas por la Policía antes y después de los partidos. El Inter Miami juega 17 partidos en casa.
Algunas de las ideas del plan final requerirían la cooperación de los departamentos de la ciudad o del condado, que aún deben ser consultados, por ejemplo, más vehículos del Metrorail en los días de partido, así como la ampliación del servicio del trolebús de la ciudad de Miami. El Departamento de Aviación de Miami-Dade ha expresado su preocupación por las normas de seguridad del aeropuerto y el congestionamiento de las vías. Las avenidas NW 37 y 42 son las principales vías de acceso al aeropuerto, lo que hace que a los funcionarios de Aviación de Miami-Dade les preocupe que el tráfico provoque retrasos o cancelaciones en el aeropuerto. El Departamento de Aviación esbozó las preocupaciones a finales de 2019 y principios de 2020, muestran los registros públicos. Este mes, un portavoz de Aviación dijo que Inter Miami aún no ha respondido a las preocupaciones y que el Departamento no se ha reunido con los urbanizadores del estadio. “Es un área que ya está muy congestionada”, dijo la comisionada de Miami-Dade Rebeca Sosa, cuyo distrito incluye el aeropuerto y quien ha advertido que el plan del estadio pudiera causar dolores de cabeza al aeropuerto. Dijo que un estadio en sí mismo podría ser viable, pero que le preocupa el centro comercial, el complejo de oficinas y el lugar de entretenimiento que busca el grupo de Beckham. “Creo que es demasiado”, dijo.
Se espera que los preparativos para la votación susciten elogios y críticas de diversos activistas de los espacios verdes, activistas vecinales, jugadores de golf y aficionados al fútbol. Jacqueline Shepherd, que vive en la zona no incorporada del norte de Miami-Dade y divida su tiempo entre el sur de la Florida y Canadá, dijo que la región tiene suficientes estadios. Ella preferiría que un trozo de áreas verdes le diera la bienvenida al salir del aeropuerto. “Es hermoso volver a casa y pasar por terrenos verdes”, dijo. “No queremos más concreto”. Julio Caballero, vecino de Kendall y cofundador de uno de los grupos de apoyo al Inter Miami, se centró en los beneficios del acuerdo y dijo que confía en que el equipo obtenga cuatro votos. “Melreese es un campo de golf al que solo pueden entrar los golfistas y está en terrenos contaminados. [Miami Freedom Park] incluirá más terrenos públicos abiertos a todos los residentes y turistas”, dijo Caballero al Herald en un intercambio escrito. “Es muy importante que se financie totalmente con fondos privados. La ubicación tiene sentido y los residentes y la ciudad se beneficiarán de este proyecto”.
Los redactores del Herald Rebecca San Juan y Douglas Hanks contribuyeron a este informe publicado originalmente en El Nuevo Herald.