Tras ocho años de estar continuamente al alza, los precios de la vivienda en la Unión Europea han caído durante dos trimestres consecutivos. Pero ya hay indicios de que la caída se está frenando.
Por Arthur Sullivan – Publicado en dw.com
En muchos países europeos, los ciudadanos no cuentan con los recursos suficientes para comprarse una casa propia. El aumento de la inflación, la subida de las tasas de interés y la crisis del costo de vida de los dos últimos años han agravado el ya antiguo problema inmobiliario del continente.
Los precios de la vivienda en Europa llevaban casi una década en una curva ascendente, impulsada, en gran parte, por inversiones institucionales. Desde el primer trimestre de 2015, cuando los precios empezaron a subir rápidamente, los precios de la vivienda en la UE han aumentado más rápidamente que los alquileres en cada trimestre hasta la segunda mitad de 2022. En total, los precios medios de la vivienda en la UE aumentaron un 43% en ese periodo.
La subida de precios se aceleró durante la pandemia, ya que entonces mucha gente decidió comprar una propiedad para habitarla. En 2020 y 2021, el índice de precios de la vivienda en la UE subió a un ritmo mucho más rápido que en los cinco años anteriores de crecimiento.
Sin embargo, en los tres últimos meses de 2022, el índice retrocedió, tras 30 trimestres sucesivos de crecimiento. Actuales cifras de la UE muestran que los precios están cayendo, por segundo trimestre consecutivo. En total, el índice ha caído un 2,9% en seis meses.
Encarecimiento de préstamos frena a los compradores
En Alemania, los precios de la vivienda bajaron un 6,8% en 2022, la mayor caída interanual desde 2000. La Agencia Federal de Estadística de este país atribuyó la caída a la inflación y a los «mayores costes de financiación». También hay indicios de que la oferta se está agotando. En abril de 2023 se aprobó en Alemania la construcción de casi un tercio menos de apartamentos que en el mismo mes de 2022.
«Tenemos una verdadera falta de viviendas y, al mismo tiempo, estamos cancelando la construcción de nuevas», dijo a DW Ludwig Dorffmeister, especialista en construcción y mercados inmobiliarios del instituto Ifo.
Otra razón, según Thomas Hein, de la división de financiación inmobiliaria de ING, es la incertidumbre general en torno al mercado alemán. Según Hein, la controversia sobre el inminente promulgación de la Ley de Energía en la Edificación en Alemania ha generado incertidumbre entre potenciales compradores de vivienda porque aún no hay claridad sobre los requisitos de eficiencia energética.
En muchas economías desarrolladas, los expertos afirman que el principal motivo es el aumento de los costos de los préstamos. Un fuerte aumento de las tasas de interés hipotecarias ha afectado a la asequibilidad general, según Andrew Goodwin, economista jefe para el Reino Unido de Oxford Economics «Basándonos en la asequibilidad de las hipotecas, estimamos que los precios están actualmente sobrevalorados, en torno a un 30%», declaró a DW.
La caída de precios se está frenando
Oxford Economics llegó a esta cifra del 30% calculando lo que denominó «valor razonable», es decir, una cuota hipotecaria accesible para un hogar con un nivel medio de ingresos antes de impuestos, que contrata una nueva hipoteca con un depósito del 25%.
La referencia de asequibilidad del grupo fue la proporción media de ingresos antes de impuestos que representan los pagos hipotecarios desde el año 2000. Aunque las viviendas en el Reino Unido estén sobrevaloradas en al menos un 30%, como estima Goodwin, no cree que vaya a producirse un crash ni nada parecido.
De hecho, hay indicios de que la desaceleración puede estar frenándose antes de haber empezado realmente. En Alemania, los precios cayeron un 3,1% en los tres primeros meses de 2023, menos que la caída del 4,9% del trimestre anterior. Aunque es posible que los precios sigan cayendo durante un tiempo más, los expertos creen que la situación no tardará en estabilizarse.